“農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)入市改革試點(diǎn)方案”有望于近期上報(bào)中央深化改革領(lǐng)導(dǎo)小進(jìn)行討論審議。試點(diǎn)工作最快有望在2014年四季度開始。

在中共十八屆三中全會(huì)審議通過《中共中央關(guān)于深化改革若干重大問題的決定》并提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”將近一年之后，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)的問題終于有望實(shí)現(xiàn)“突破”。

作為土地制度改革的牽頭部門，國(guó)土資源部已經(jīng)完成了“農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)入市改革試點(diǎn)方案”(下稱“試點(diǎn)方案”)的編制、修改工作。如果不出意外，“試點(diǎn)方案”有望于近期上報(bào)中央深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組(下稱“深改組”)進(jìn)行討論審議。

“深改組”討論并原則通過后，國(guó)土資源部將在小范圍內(nèi)選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、欠發(fā)達(dá)、不發(fā)達(dá)地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)。國(guó)家級(jí)綜合改革配套試驗(yàn)區(qū)、農(nóng)村改革試驗(yàn)區(qū)、農(nóng)村綜合改革示范試點(diǎn)等將擁有優(yōu)先安排試點(diǎn)的資格。

擬報(bào)“深改組”

“試點(diǎn)方案確實(shí)是馬上要報(bào)到中央深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組，不過，是討論還是審議，現(xiàn)在還沒有確定性的說法，總之試點(diǎn)方案是編制完成了。”10月15日清晨，接近國(guó)土資源部一位人士告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者。

他所說的“試點(diǎn)方案”即“農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)入市改革試點(diǎn)方案”。日前，有新華社國(guó)家級(jí)智庫(kù)背景的自媒體賬號(hào)地產(chǎn)銳觀察稱，國(guó)土資源部已經(jīng)完成了“試點(diǎn)方案”的編制工作，并披露了試點(diǎn)方案的部分內(nèi)容。

所謂農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，是指具有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的農(nóng)村建設(shè)用地，包括農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地。由于中國(guó)當(dāng)前執(zhí)行嚴(yán)格的城鄉(xiāng)土地二元化管理體制，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的使用權(quán)不能交易，只能由政府通過征地將其轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地后，才能入市交易。

2013年11月9日，中共十八屆三中全會(huì)在北京召開。全會(huì)審議通過了《中共中央關(guān)于深化改革若干重大問題的決定》(下稱“決定”)。針對(duì)土地管理制度改革，“決定”提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。

按照這一要求，國(guó)土資源部于2014年年初啟動(dòng)了相關(guān)工作。而在2013年年初，國(guó)土資源部即已經(jīng)籌備編制“集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)意見”，并列入當(dāng)年度工作重點(diǎn)。而這部分內(nèi)容也進(jìn)入了2013年10月提交給中共中央的“關(guān)于深化土地管理制度改革的政策建議”。

此后，在上述工作的基礎(chǔ)上，國(guó)土資源部開始編制“試點(diǎn)方案”。兩位國(guó)土資源部?jī)?nèi)部人士向記者表示，這份方案已經(jīng)完成了最后的修改工作。自媒體賬號(hào)地產(chǎn)銳觀察則稱，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明目前已經(jīng)親自完成了對(duì)“試點(diǎn)方案”的最后修訂工作。

這一試點(diǎn)方案有望于近期提交中央深改組討論審議。

試點(diǎn)分先后

“還是先試點(diǎn)，試點(diǎn)期間的范圍還是會(huì)嚴(yán)格控制的，不會(huì)大面積推開。”10月15日清晨，接近國(guó)土資源部一位人士向記者表示。目前，國(guó)土資源部已經(jīng)著手準(zhǔn)備試點(diǎn)區(qū)域遴選的有關(guān)工作。

按照當(dāng)前國(guó)土資源部的工作計(jì)劃，對(duì)于選定的試點(diǎn)區(qū)域，將首先要求試點(diǎn)區(qū)域所在地國(guó)土資源主管部門制定試點(diǎn)工作方案，由于試點(diǎn)方案將涉及到規(guī)劃、土地、稅收、財(cái)政、產(chǎn)業(yè)等多方面的問題，因此，試點(diǎn)方案在上報(bào)國(guó)土資源部后，將與財(cái)政部、人民銀行、農(nóng)業(yè)部等進(jìn)行聯(lián)合審核，審核通過后才能最終下發(fā)實(shí)施。

對(duì)于試點(diǎn)地區(qū)的安排原則，將本著“在各種經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件的不同區(qū)域內(nèi)選擇典型”的原則，即在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)、經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)審慎選擇試點(diǎn)，小范圍試點(diǎn)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)后，再行推開。

記者了解到，試點(diǎn)工作最快有望在2014年四季度開始。唯一的可能發(fā)生的“意外情況”是中央深改組在討論審議過程中，提出修改意見。

據(jù)悉，試點(diǎn)工作將優(yōu)先在國(guó)家綜合配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)和國(guó)家發(fā)展改革委綜合改革試點(diǎn)、農(nóng)村改革試驗(yàn)區(qū)、農(nóng)村綜合改革示范試點(diǎn)、新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)、宅基地改革試點(diǎn)、征地制度改革試點(diǎn)以及存量集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地?cái)?shù)量較多的市縣中選擇。經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，優(yōu)先選擇國(guó)家確定的扶貧市、縣。

路徑確定

實(shí)際上，在中共十八屆三中全會(huì)通過“決定”并提出建立“城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”之前，在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，使農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可以入市流轉(zhuǎn)，在國(guó)土資源部?jī)?nèi)部已經(jīng)形成了基本的共識(shí)，但對(duì)于農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的入市路徑、方式等技術(shù)問題，一直存有爭(zhēng)議。

農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地不經(jīng)政府征地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地直接入市交易，實(shí)際上是落實(shí)“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)”的關(guān)鍵所在。“完成最后修改的試點(diǎn)方案，基本給出了一個(gè)農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易的基本路徑和方式。”前述國(guó)土資源部?jī)?nèi)部人士稱。

目前，按照國(guó)土資源部擬定的試點(diǎn)方案，將賦予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地使用權(quán)的擁有者，對(duì)有償供地方式的選擇權(quán)。但是，權(quán)利與義務(wù)并行，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)的所有者，也將承擔(dān)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地平整責(zé)任，并按照相關(guān)法律規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)。

此外，試點(diǎn)方案將明確允許符合規(guī)劃和用途管制的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃、入股、轉(zhuǎn)讓、抵押，使用年期與同用途國(guó)有建設(shè)用地等同。使用期內(nèi)，享有與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)同等權(quán)能。

據(jù)地產(chǎn)銳觀察披露，試點(diǎn)方案還規(guī)定集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地限定在規(guī)劃確定的產(chǎn)業(yè)用地范圍內(nèi)，按照存量?jī)?yōu)先、增量補(bǔ)充的原則順序入市。并且，入市的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地原則不在村莊內(nèi)安排。

兩位接近國(guó)土資源部人士均向記者證實(shí)了上述內(nèi)容。所謂存量?jī)?yōu)先，即在試點(diǎn)區(qū)內(nèi)，原則上優(yōu)先安排原有用于非農(nóng)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)、建設(shè)的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地先行入市交易流轉(zhuǎn)，在存量基本消耗完畢，且確有新的需求時(shí)，再補(bǔ)充新的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)，從而避免刺激不需要的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市沖動(dòng)，造成用地浪費(fèi)。

此外，試點(diǎn)方案還要求試點(diǎn)地區(qū)要參照國(guó)有建設(shè)用地交易規(guī)則，建立健全集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地相關(guān)規(guī)則和制度。這些制度包括：探索土地增值收益回歸社會(huì)的具體辦法，完善集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地供應(yīng)主體的內(nèi)部決策機(jī)制，建立集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地開發(fā)利用的政府監(jiān)管制度，建立適應(yīng)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的投資管理制度，探索開展集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地抵押貸款業(yè)務(wù)，探索集體與國(guó)有用地相協(xié)調(diào)的稅收制度。