繼前門臺(tái)灣文化商務(wù)區(qū)隕落后，前門大街另一重要商業(yè)區(qū)——鮮魚(yú)口美食街也走上了下坡路。北京商報(bào)記者近期走訪看到，過(guò)往可比肩大柵欄的鮮魚(yú)口，人氣下滑嚴(yán)重。盡管街道兩旁賣小吃的吆喝聲不斷，但前門大街商戶流失與臺(tái)灣文化商務(wù)區(qū)受挫，讓借勢(shì)的鮮魚(yú)口受到影響。
不良循環(huán)
幾乎成為購(gòu)物中心吸引客流萬(wàn)用靈藥的餐飲業(yè)態(tài)，似乎在前門大街也失效了。北京商報(bào)記者走訪看到，曾經(jīng)人氣頗高的鮮魚(yú)口出現(xiàn)滑坡，與之相應(yīng)的是這里的商戶幾乎處于虧損狀態(tài)，難以盈利。
一位曾負(fù)責(zé)前門大街、鮮魚(yú)口、大柵欄10多家餐飲店鋪經(jīng)營(yíng)的負(fù)責(zé)人告訴北京商報(bào)記者，他所在的公司在整個(gè)前門商務(wù)區(qū)投資超過(guò)1億元，其中大柵欄的幾個(gè)門店勉強(qiáng)可以維持收支平衡，前門大街及鮮魚(yú)口內(nèi)的店鋪一直在虧損。
前門大街商戶流失、臺(tái)灣文化商務(wù)區(qū)隕落，在上述人士看來(lái)，這些關(guān)聯(lián)的商街出現(xiàn)問(wèn)題，對(duì)于鮮魚(yú)口更為致命。游客占前門商務(wù)區(qū)客流的很大比重，能夠到鮮魚(yú)口吃老字號(hào)小吃的本地客占比很小。“來(lái)到前門大街的客流會(huì)分?jǐn)偟礁鱾€(gè)業(yè)態(tài)、店鋪中，餐飲類的精英更為依賴高客流，如果整個(gè)商務(wù)區(qū)客流出現(xiàn)較大下滑，分?jǐn)偟锦r魚(yú)口的客流將大幅受挫。”
鮮魚(yú)口是與大柵欄隔街相對(duì)的兩條主打美食的特色商街，不過(guò)由于行政區(qū)屬不同，并沒(méi)有進(jìn)行統(tǒng)一管轄。據(jù)一位不愿具名的商戶透露，前門地區(qū)的經(jīng)營(yíng)壓力很大，由于物業(yè)歸品牌方所有，大柵欄的商鋪勉強(qiáng)可以維系，但在前門大街的商鋪一直在虧損。其實(shí)，近年前門大街的商戶流失嚴(yán)重，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)更迭頻繁，整個(gè)區(qū)域也就陷入了惡性循環(huán)中。
進(jìn)退兩難
連年虧損卻還依然堅(jiān)持，繼續(xù)留下的意義或許是還對(duì)這里抱有希望，又或許只是不想讓投資全打了水漂。
宜家鮮魚(yú)口餐飲店鋪負(fù)責(zé)人表示，一旦將10多家店全部關(guān)閉，就意味著投資的1億元全部“扔了出去”。只能逐漸剝離，或以開(kāi)一家關(guān)一家的方式降低虧損。
除了客流下滑對(duì)鮮魚(yú)口老字號(hào)商戶有較大影響外，高昂的租金也沒(méi)有留下太多空間。鮮魚(yú)口街道長(zhǎng)275米左右，其中1/3長(zhǎng)度的物業(yè)歸屬于SOHO中國(guó)。
由于在資本市場(chǎng)有壓力，SOHO中國(guó)需要前門大街有非常漂亮的租金收益。根據(jù)SOHO中國(guó)2014年的財(cái)報(bào)顯示，前門大街項(xiàng)目租金收益為1.08億元，同比增長(zhǎng)31.7%；出租率76.2%，2013年同期為65.4%。前門大街項(xiàng)目是公司所有出租物業(yè)租金收入的主要貢獻(xiàn)方。
據(jù)一位知情人士透露，能夠在整個(gè)前門商務(wù)區(qū)盈利的商戶也許還不足5%。類似全聚德、張一元等部分品牌在前門地區(qū)有自有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力相對(duì)較小，高昂的租金可以忽略不計(jì)。
一位老字號(hào)專家此前介紹，老北京小吃租金超過(guò)5元/平方米/天就有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，前門地區(qū)剛開(kāi)始招商的租金金額就達(dá)50元/平方米/天。由于前門地區(qū)財(cái)務(wù)數(shù)字尚未有渠道可以查出，這一數(shù)字并未有官方證實(shí)。
不過(guò)，掌握前門地區(qū)大量物業(yè)產(chǎn)權(quán)的天街集團(tuán)先后與多家公司和運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)有合作，其中主要的合作關(guān)系為“二房東”。據(jù)一位接近天街集團(tuán)的負(fù)責(zé)人表示，天街集團(tuán)租賃價(jià)格在3-4元/平方米/天，合作方再租賃的價(jià)格勢(shì)必會(huì)上漲。
租金不堪重負(fù)，上述鮮魚(yú)口餐飲店鋪負(fù)責(zé)人表示，他們也未獲得過(guò)補(bǔ)貼。此前，東城區(qū)在全國(guó)范圍內(nèi)率先設(shè)立了老字號(hào)發(fā)展專項(xiàng)資金，每年投入千萬(wàn)元資金用于扶持前門老字號(hào)的發(fā)展。已經(jīng)入駐前門大街的老字號(hào)企業(yè)得到優(yōu)惠的總額超過(guò)6000萬(wàn)元。
市場(chǎng)謎局
埋藏在前門大街、臺(tái)灣文化商務(wù)區(qū)、鮮魚(yú)口的故事與隱情越來(lái)越多。由于在敏感地帶，利益紛爭(zhēng)讓這條本就不太平靜的大街更為波瀾。是交給市場(chǎng)，還是在“指揮棒”下調(diào)整，政府部門對(duì)前門大街的態(tài)度似乎也很徘徊。
2009年7月29日，在一次前門大街商業(yè)區(qū)新聞發(fā)布會(huì)上，時(shí)任北京天街置業(yè)發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)的田耘表示，前門大街總體來(lái)說(shuō)是政府長(zhǎng)期持有的物業(yè)，包括東面區(qū)域主要部分也是政府長(zhǎng)期持有，但政府并不直接操盤，而是通過(guò)國(guó)有資本監(jiān)督管理委員會(huì)，通過(guò)國(guó)資委作為投入主體，由國(guó)資委組建公司來(lái)管理前門物業(yè)。對(duì)于SOHO中國(guó)問(wèn)題，在2007-2008年時(shí)間里，主要在前門大街和前門大街以東區(qū)域建設(shè)過(guò)程中，當(dāng)時(shí)和天街方面進(jìn)行了一些具體合作。
從SOHO中國(guó)、盈石集團(tuán)到永新華韻文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，政府引入了民營(yíng)企業(yè)希望前門大街可以在市場(chǎng)化中運(yùn)作，但執(zhí)行層面又不能過(guò)于放權(quán)。北商研究院特邀專家、北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)賴陽(yáng)表示，前門大街背后因素復(fù)雜，這里不單純是商業(yè)街還有很多其他意義。
“在前門大街的商業(yè)管理主體中，如果企業(yè)構(gòu)成復(fù)雜難以控制，在執(zhí)行層面難以純粹市場(chǎng)化”，賴陽(yáng)認(rèn)為，前門大街發(fā)展過(guò)程倉(cāng)促，調(diào)整不能一蹴而就，要有微循環(huán)的過(guò)程讓消費(fèi)者逐漸接受，但前門大街幾乎是推倒重來(lái)式變革，抹去了老北京的記憶，并因地段敏感性和商業(yè)規(guī)劃不夠完善而流失了很多本地客群。
一位資深業(yè)內(nèi)人士告訴北京商報(bào)記者，政府部門對(duì)于天街集團(tuán)的方向決定了企業(yè)行為。在宏觀層面，政府需要對(duì)前門區(qū)域進(jìn)行規(guī)劃和定調(diào)，天街集團(tuán)再被賦予是代表政府執(zhí)行者還是經(jīng)濟(jì)型主體角色。另外，政府、天街集團(tuán)還有前門大街管委會(huì)的關(guān)系需要進(jìn)一步梳理。在有明確規(guī)劃后，企業(yè)要按照市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)作。
北商研究院特邀研究員、北京財(cái)貿(mào)職業(yè)學(xué)院院長(zhǎng)王成榮表示，商業(yè)項(xiàng)目招商需要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，不僅要考慮哪個(gè)公司最有實(shí)力、可以說(shuō)服很多商戶進(jìn)駐，還應(yīng)該從市場(chǎng)化的商業(yè)定位出發(fā)，哪一家公司能引進(jìn)符合定位的品牌，讓它們產(chǎn)生群體效應(yīng)。多頭招商有利有弊，企業(yè)之間有競(jìng)爭(zhēng)，但如果對(duì)定位沒(méi)有一致把握，招商過(guò)程將難以控制。
北京商報(bào)記者 劉宇/文 陳偉/攝
